서울특별시 SH공사 임대아파트 옥상방수공사 1차 — 임대아파트 옥상 장기수선 방수 발주 예정 (단지·시방 본 입찰공고 공개)

서울주택도시공사(투출) 시설관리부가 서울시계약마당에 임대아파트 옥상방수공사-1을 게시했습니다. 발주처가 본 게시에 입력한 정보는 추정가격 5억원·경쟁계약·시설관리부 02-3410-7285·description '임대아파트 장기수선공사(옥방방수)' 뿐이며, 시방서·내역서·도면·동수·면적·낙찰자결정기준·면허·지역제한·투찰 마감일은 일체 표시되지 않은 상태입니다. 첨부도 0건입니다.

제목 말미의 -1은 분할 발주 시리즈의 1차로 추정되어 -2·-3 등 후순위 묶음 공고가 동시에 게시되었을 가능성이 큽니다. 5억 규모의 옥상방수는 단동 옥상방수(통상 1,500~5,000만원) 대비 약 10~30배 크므로, 임대아파트 단지 묶음 또는 다단지 동시 발주로 해석합니다.

시설관리부 02-3410-7285는 SH 본부 대표 번호 체계로, 임대아파트 시설관리부의 공통 창구입니다. 응찰 검토의 1차 작업은 본 번호 통화로 공고 원본·시방서·현장설명회 일정 확보입니다.

본 게시에는 시방서·내역서·도면이 첨부되지 않아 자재·공법·동수·면적이 확인되지 않습니다. SH 임대아파트 옥상 장기수선공사의 표준 사양은 기존 우레탄·시트 철거 후 우레탄 도막방수 또는 복합방수(시트+도막) 재시공이 일반적이지만, 단지 노후도와 기존 방수층 사양에 따라 비노출형(보호몰탈 추가) 또는 복합방수로 분기됩니다.

확인이 필요한 사양 항목

• 단지 위치·동수·옥상면적 총합
• 기존 방수층 사양(우레탄/시트/복합)과 철거 범위
• 우레탄 두께(노출형 3T/비노출형 3T+보호몰탈)와 KS 규격(KS F 3211)
• 프라이머·실리콘 코킹·보강포 부속공사 범위
• 드레인·페데스탈·옥상 데크 부속 공사 별도 여부
• 폐기물 처리 단가·산업안전보건관리비 정액

공고 첨부 입수 또는 시설관리부 통화 전엔 위 항목들이 모두 추정·미상 상태로, 정밀 견적 산정이 원천적으로 불가능합니다.

방수 단독 공종이므로 도장·습식·방수·석공사업(NTS 452101 / G2B 4992) 면허로 응찰 자격이 부합합니다. 다만 공고 첨부 미확보로 면허 요구 사양과 지역제한이 확정 불가한 상태입니다.

면허 요건
SH 시설관리부 표준 입찰공고는 도장·습식·방수·석공사업(G2B 4992) 명기가 일반적이며, 5억 규모 방수공사는 지방계약법·건설산업기본법 시행령 기준 본 면허 필수에 해당합니다. 첨부 입수 후 정확 명시를 재확인합니다.

지역·실적·우대 요건
지역제한은 SH 발주 단위별로 분기됩니다. 서울 한정·서울+경기 한정·전국 등 변수가 있으며, 공고 본문 미수집으로 현 시점 확정 불가입니다. 시공실적 제한은 동종 SH 임대아파트 또는 공공주택 옥상방수 N억 이상 실적이 일반적입니다. 시공실적증명원이 없으면 적격심사 자체가 어렵습니다.

적격심사 + 경쟁입찰
경쟁계약 + 5억 규모로 적격심사 경쟁입찰 트랙입니다. SH 적격심사는 가격평가·시공경험·재무평가·신용평가·시공계획을 종합 평가합니다. 가격평가의 산식과 만점선은 공고별로 분기되므로 공고 입수 전 89.745% 가정 투찰은 무효 위험이 있습니다.

★★ 본 공고는 추정가격 5억으로 적격심사 낙찰하한율 89.745%(2025.5.1 개정·2억 미만 적용) 구간 밖입니다.

3시나리오 권장 범위 (공고 낙찰자결정기준 확인 전 가정)

주요 단위 단가(2025~2026 기준)

• 우레탄 도막방수 노출형(KS F 3211·3T): 50,000원/㎡(자재+노무)
• 우레탄 도막방수 비노출형(+보호몰탈): 67,000원/㎡
• 복합방수(시트+도막): 92,000원/㎡
• 기존 방수층 전면 철거: 23,000원/㎡(폐기물 처리 별도)
• 지정폐기물 처리: 120,000원/톤
• 산업안전보건관리비: 공고 명시 정액

간접비·일관리이윤 30%·VAT 10% 가산 후 종합단가는 약 65,000~120,000원/㎡ 수준이며, 5억 발주는 면적 약 6,000~11,000㎡ 범위로 환산됩니다. 정확 면적·자재 사양 확정 후 손익분기 단가를 ±10% 범위에서 재산정합니다.

본 공고는 적격심사 경쟁입찰로 가격 + 비가격(시공경험·재무·신용·시공계획)을 종합 평가하므로 비가격 평가에서의 차별화가 결정에 직접 작용합니다.

첫째, SH 임대아파트 또는 LH·지자체 공공주택 옥상방수 동종 시공실적입니다. 시공실적증명원이 있으면 시공경험 항목에서 직접 가산되며, 발주처 만족도 평가서가 있으면 추가 신뢰 확보가 됩니다.

둘째, 도장·습식·방수·석공사업 면허 + 신용평가입니다. 부채비율 50% 이하·유동비율 200% 이상·신용평가 A- 이상이 적격심사 재무평가 만점 기준입니다. 면허·재무평가가 1차 가산 요소로 작용합니다.

셋째, 다단지·다동 묶음 공정 관리 경험입니다. 임대아파트 단지 옥상방수는 입주민 거주 상태에서 진행되어 우천 일정·세대 양중 동선·민원 대응이 단동 대비 훨씬 복잡합니다. 다단지 시공실적과 시공계획서 샘플이 적격심사 비가격 평가 가산 요소입니다.

넷째, 현장설명회 참석 + 시방서 정밀 검토입니다. 공고 입수 직후 현장설명회 일정을 확보해 단지를 직접 답사하고 동수·옥상 슬래브 상태·기존 방수층 사양을 확인합니다. 시방서 정밀 검토로 자재·두께·KS 규격을 정확 반영한 견적이 공내역 100% 토대 적격심사에서 안정 진입합니다.

공고 원본 부재가 가장 큰 리스크입니다. 본 게시에는 첨부 0건으로 자재·공법·동수·면적 정보가 일체 부재합니다. 시설관리부 통화 또는 SH 홈페이지·서울계약마당에서 공고 원본을 입수하지 않으면 투찰 자체 불가능합니다.

89.745% 가정 투찰 무효 위험도 큽니다. 5억은 적격심사 낙찰하한율 89.745% 적용 구간 밖으로, 본 공고 낙찰자결정기준 별도 확인이 필수입니다.

다단지 묶음 발주 시 입주민 거주 상태에서의 우천 일정·세대 양중 동선·민원 대응이 복잡해 단일 일정표 진행 시 위약금 또는 보상 위험이 있습니다. 단지별 순차 진행 + 우천 예비일 30% 확보가 표준 대응입니다.

공공주택 옥상방수 5억 규모는 단가형 적격심사로 가격 경쟁이 강합니다. 88% 미만 투찰은 자재 가산비·민원 보상비·우천 예비일 미반영으로 시공 단계 적자·하자 위험을 키웁니다.

2026년 5월 30일까지 — 공고 원본 확보
시설관리부 02-3410-7285에 전화해 공고번호·낙찰자결정기준·시방서·내역서·도면·현장설명회 일정·면허·지역제한·동수·면적을 일괄 확인합니다. 동시에 SH 홈페이지(i-sh.co.kr) 입찰공고 게시판과 서울계약마당 공고검색에서 동명 공고를 재검색하고, -2·-3 등 시리즈 후순위 공고도 함께 확인합니다.

2026년 6월 5일까지 — 현장설명회 + 단지 답사
현장설명회 일정 확보 후 참석합니다. 단지를 직접 답사해 동수·옥상 슬래브 상태·기존 방수층 사양·드레인 페데스탈 개수를 사진과 함께 기록합니다.

2026년 6월 8일까지 — 시방서 정밀 검토 + 손익분기 단가 산출
시방서 입수 후 직접재료·직접노무·경비·일관리이윤·VAT 5분류로 실행원가를 산정합니다. 자재 가산비·민원 보상비·우천 예비일 직접경비를 포함한 손익분기 단가를 산출합니다.

투찰 마감 전 — 표준형 진입
90~92% 투찰률 범위에서 표준형 견적을 제출합니다. 시공실적증명원·재무제표·신용평가·면허 등록증을 적격심사 서류로 일괄 제출합니다.