경기 파주시 문산초 방수개선공사 — 옥상 폴리우레아 도막방수 사전규격

공고 개요 및 발주 맥락

본 건은 경기도교육청 산하 경기도파주교육지원청이 2026년 4월 30일 16시 21분에 G2B에 등록한 문산초 방수개선공사 사전규격이다. 사전규격등록번호는 R26BD00222151이고 참조번호는 경기도파주교육지원청 공고 제2026-139호다. 업무구분은 공사, 예산금액은 232,568,000원(배정예산액 동일), SW사업·수의계약 모두 비대상으로 명시되어 있다. 단계 구분상 본 doc은 사전규격(pre_spec) 분석이며 본 입찰공고는 아직 게시되지 않았다.

의견등록 마감일시는 2026년 5월 5일 23시 59분으로 분석 시점(2026-05-19) 기준 약 2주 경과 상태이므로 urgency는 expired로 표기한다. 사전규격 의견등록 단계 자체에서는 응찰 자체가 불가능하고, 후속 본 입찰공고 게시까지 추적이 핵심이다. 사전규격 의견등록 마감 후 본 입찰공고 게시는 통상 2~6주 이내가 표준이므로, 본 doc의 next_review_date는 2026년 6월 15일로 설정해 입찰공고 게시 여부를 주기적으로 점검한다.

시설은 문산초등학교(경기도 파주시 문산읍 문향로67번길 58)이며 시방서 제1장 공사개요에 대지위치가 명시되어 있다. 좌표·건물 확인 단계 geo enricher가 vworld place search로 'POI01000000JKZ4TV(경상남도 진주시 문산읍 소문길 11 문산초교)'를 잘못 매칭해 좌표가 35.171·128.163으로 박혔으나 시방서 명시 주소와 시군구 불일치(파주↔진주)가 명백하므로 본 doc에서는 좌표를 null로 거절했다. buildings 99건도 진주 학교 데이터로 본 doc 분석에서는 사용하지 않는다.

시방서 분석 — 폴리우레아 도막방수 채택

시방서는 총 8개 장으로 구성되어 있다. 제1장 총칙, 제2장 가설공사, 제3장 방수공사, 제4장 금속공사, 제5장 미장공사, 제6장 홈통공사, 제7장 철거공사, 제8장 폐기물처리 및 현장관리. 본 사업의 핵심 공정은 제3장 방수공사이며 이 장의 첫 항목으로 '폴리우레아방수'가 명시되어 있고 적용 KS 규격은 KS F 4922(폴리우레아 도막방수재)다. 즉 본 doc은 폴리우레아 도막방수 시공을 전제로 분석한다.

시방 적용 룰은 다음 세 가지가 명기되어 있다. 첫째, 자재는 KS F 4922 규정에 적합한 제품을 사용하며 시공 전에 감리·감독관 승인을 득한다. 둘째, 시공자는 해당 전문업체로 한정하며 자격 증빙서류 제출 의무. 셋째, 견본시공은 10㎡ 이상으로 부자재·단열재를 포함해 발주자 대리인 지정 위치에 설치하고 이질재 접합부를 포함한다. 견본시공이 승인되면 시공의 일부분으로 간주된다.

부속 공정은 제2장 가설공사(EGI판넬 평균 2.0m 높이 안전 울타리·작업로), 제5장 미장공사(옥상 누름몰탈 1:3 배합), 제6장 홈통공사(옥상드레인 주물제 걸름쇠 포함, 선홈통·우수 횡주관 보수), 제7장 철거공사(기존 방수층 철거), 제8장 폐기물처리(분리수거·환경부 허가 위탁처리)로 구성된다. 옥상드레인 위치는 도장 등 마감공사 완료 전 정확 확인이 필수다.

시공 면적·층 구성(프라이머·중도·상도)·도막 두께(T)는 시방서 본문에 표·도면으로 추가 명시되었을 가능성이 있으나 본 doc 분석 시점에서는 추출되지 않은 항목이다. 본 입찰공고 게시 시 시방서 본문 표·도면·물량내역서를 다운로드해 면적·두께·층 구성을 facts.work_items[0]에 확정한다.

사업 규모 및 면적·공기 추정

옥상 시공 면적은 약 2,500~4,500㎡ 범위로 추정되며 최적값은 3,500㎡ 수준이다. 도급금액 232,568,000원(부가세 포함 추정)을 폴리우레아 도막방수 통상 종합단가 약 65,000~80,000원/㎡(자재 25,000~40,000 + 노무 25,000~35,000 + 부속공사·일관·이윤·VAT 합산)로 역산한 결과다. 다만 시방서 제7장 철거공사·제6장 홈통공사 비중에 따라 ±30% 변동 가능하며 medium-low confidence다.

공기는 옥상 약 3,500㎡ 기준 폴리우레아 고압분사 일일 시공량 200~400㎡ 적용 시 분사 자체는 9~17일이 표준이지만, 철거(약 7일) + 바탕정리·프라이머(약 5일) + 견본시공·승인(약 2일) + 양생·보호공정(약 5일) + 우천 변수(약 5~10일)를 합하면 총 30~60일 범위가 합리적이다. 학사 운영 중 시공이면 작업시간 제한으로 공기가 30% 이상 연장될 수 있어, 발주처는 통상 여름방학(7월 하순~8월 중순) 또는 겨울방학(12월 하순~2월 초)에 집중 시공을 요구하는 패턴이 흔하다.

pricing.공사비 분해에 인용된 값은 공사비 산정의 default 시나리오(우레탄 3중·200/250/300㎡·총액 832~1,249만원)다. -3 단계는 buildings 데이터가 잘못 매칭된 상태에서 시설 동 자동 식별에 실패해 default 면적을 적용했고 공법은 우레탄 3중로 자동 분류되었다. 본 시방서는 폴리우레아 채택을 명시하므로 default와 차이가 있다. 본 doc은 -3 결과를 그대로 인용하되, 본 입찰공고 게시 후 method=폴리우레아·area=실측치(추정 3,500㎡)로 공사비 재산출 재산정이 필수다.

참고 단가 인용 (건설공사 표준시장단가 2026 상반기 + 시중 폴리우레아 시세)

default 시나리오 표 (-3 공사비 산정 결과, 우레탄 기준)

적격심사 낙찰하한액(추정)은 예산금액 232,568,000 × 89.745% = 208,707,167원이다. default 시나리오 총액은 본 사업비 규모와 직접 비교 불가하며 본 입찰공고 시방서 공개 후 폴리우레아·실측 면적 기준 재산정이 필요하다.

응찰 자격 매칭 및 의사결정 구조

사업비 2억 3,256만원은 전문공사 수의계약 한도 1억원을 약 2.3배 초과하므로 본 사업은 제한경쟁 적격심사제로 진행될 가능성이 가장 높다. 사업비가 1인견적 한도(여성기업 5천만·일반 2천만)·전체 수의 한도(1억) 모두를 넘어 우대 자격 보유 효과는 작용하지 않고 일반 적격심사 경쟁입찰 트랙으로 진행된다.

낙찰하한율은 지방계약법 시행규칙 적격심사 표준인 89.745%로 적용 추정되며, 적격심사 평가 항목은 시공경험·경영상태·기술능력·신인도·입찰가격 5개 축으로 구성된다. 학교 옥상방수 5,000㎡급 시공 실적은 시공경험 항목 정량 가점에, 폴리우레아 KS F 4922 시공 실적은 기술능력 항목 별도 가점에 직결될 가능성이 높다.

면허 매칭은 적합으로 판정된다. 사용자 NTS 452101(미장·타일 및 방수 공사업)은 G2B 4992(도장·습식·방수·석공사업)과 동일 업종 단위로 면허 축은 통과한다. 우대 자격 축은 not_required로 처리(공고가 우대를 의무 요구하지 않음). 공종 축은 방수가 주공종이므로 exact 매칭이다. 다만 지역제한 축은 교육지원청 발주 + 제한경쟁 + 적격심사 조합 특성상 경기도 전역 또는 파주권 인접 시·군으로 좁혀질 가능성이 있어 본 입찰공고 게시 시 확인이 필수다(matches.region.passed=false 상태로 유지).

verdict는 hold_pending_outreach로 둔다. 응찰 자체가 본 입찰공고 미게시로 현 시점에서는 불가능하며, 게시 후 지역제한·시공능력평가액 조건 확정 시 verdict를 eligible_with_conditions 또는 ineligible로 전환한다. 시공 구조는 solo tier로 사용자가 방수·철거·보양 등 약 85%를 자체 시공 가능하고 폐기물 처리·드레인·가설 약 15%는 협력업체 활용이 합리적이다.

가격 산정 전략 및 적격심사 투찰 시나리오

예산금액 232,568,000원이 부가세 포함 표기로 추정되므로 본 입찰공고 게시 시 추정가격(부가세 별도)이 별도 표기될 가능성이 있다. 통상 추정가격은 예산금액의 약 90.9%로 약 211,425,000원 수준이 표준이며, 본 입찰공고 게시 시 정확값 확인이 필수다.

적격심사 낙찰하한액은 예산금액 기준 232,568,000 × 89.745% = 208,707,167원이다. 추정가격 기준으로 환산하면 약 211,425,000 × 89.745% = 189,743,000원 수준이다. 89.745% 미만 투찰은 자동 무효이므로 낙찰하한액 이상에서 적격심사 평균 통과대(89.745%~92%)를 목표 투찰 구간으로 설정한다.

가격 산정에서 핵심 변수는 시공 면적과 공법 채택이다. 폴리우레아 도막방수가 시방 명시이므로 자재 단가가 우레탄 대비 약 2.5~3배 고가다. 추정 면적 3,500㎡ + 폴리우레아 종합단가 약 75,000원/㎡ = 직접공사비 약 262,500,000원으로 본 사업비 232,568,000원과 약간 차이가 있어 실측 면적 확정 + 부속공사 비중 정확 산정이 손익 분기점이다.

본 doc의 pricing 섹션은 -3 단계 공사비 산정의 default 시나리오(우레탄·200~300㎡ 기준 832만~1,249만원)를 그대로 인용했으나, 본 사업비 2.3억과는 약 17~28배 규모 차이가 있다. 본 입찰공고 게시 시 method=폴리우레아·area=실측치로 공사비 재산출 재산정 후 본 doc을 stage=bid·schema v2.2로 재생성한다. 재생성 시 적격심사 89.745% 정확 투찰 시나리오를 본문에 박는다.

차별화 포인트 및 핵심 리스크

본 건의 차별화 포인트 1순위는 폴리우레아 KS F 4922 시공 역량이다. 폴리우레아는 우레탄 도막과 달리 고압분사 장비·교육된 분사 기술자·자재 KS 적합 공급원 보유가 필수이고, 시방서가 견본시공 10㎡ 이상을 의무화하고 있어 견본시공 단계에서 기술력이 평가된다. 폴리우레아 시공 실적은 적격심사 기술능력 항목 가점에 직접 연결될 가능성이 높다.

2순위는 학교·교육시설 옥상방수 시공 실적이다. 특히 학사 운영 중 시공 + 학사일정 연계 공정관리 + 학생 안전 동선 분리 경험은 신인도 항목 가점에 직결되며, 적격심사 시공경험 항목 정량 가점에도 직접 영향을 미친다. 3순위는 기존 방수층 철거·폐기물 처리 일관 운영이다. 환경부 허가 위탁업체 협력망 보유 시 철거·운반·처리 일정을 압축할 수 있고, 학사 운영 중 시공의 분진·소음 저감과 함께 신인도 가점에 기여한다.

핵심 리스크는 다섯 가지로 정리된다. 첫째, 사전규격 의견등록 마감 후 본 입찰공고 미게시 또는 지연 가능성(probability medium, impact high). 6월 15일까지 미게시 시 발주처 전화 확인 + 경기도교육청 산하 차기 유사 발주 추적 큐 유지가 완화 방안이다. 둘째, 지역제한 적용 시 본사 미충족 가능성(medium, high). 본 입찰공고 게시 즉시 지역제한 항목 확인이 필수다. 셋째, 폴리우레아 자재 단가·고압분사 장비 부담(high, medium). 자재 공급원 가격 비교·장비 보유 여부 사전 점검이 손익 관리의 출발점이다. 넷째, 본 입찰공고 시방서 공법 변경 가능성(low, high). 다섯째, 적격심사 시공실적 부족(medium, high) 시 공동수급체 구성 검토.

공고 추적 및 사전 접촉 전략

본 doc의 모니터링 전략은 G2B 입찰공고 페이지에서 '문산초 방수개선공사' 또는 사전규격번호 R26BD00222151로 일 1회 검색해 본 입찰공고 게시 여부를 확인하는 것이다. 의견등록 마감(2026-05-05) 후 통상 2~6주 이내 본 입찰공고 게시가 표준이므로 5월 20일부터 6월 15일까지가 집중 모니터링 구간이다.

파주교육지원청 재무과 사전 접촉은 5월 30일까지 완료하는 것을 권장한다. 통화 목적은 강매가 아니라 본 입찰공고 게시 예정일·현장설명회 일정·실측 가능 시점 확인이다. 통화 시 면허 보유(NTS 452101 ↔ G2B 4992)와 폴리우레아 KS F 4922 시공 실적·학교 옥상방수 실적을 명시하고, 통화 후 회사 소개서와 유사 시공 실적 자료를 이메일로 발송해 두면 적격심사 신뢰도 항목에 간접 가점 효과를 기대할 수 있다.

좌표 보강 액션은 별도로 진행한다. 좌표·건물 확인 단계 geo enricher가 잘못 매칭한 진주 문산초교 좌표를 거절하고, 시방서 명시 주소 '경기도 파주시 문산읍 문향로67번길 58'로 vworld 정방향 지오코딩을 재호출하거나 NEIS 학교정보 API(학교명 '문산초등학교' + 시도 '경기' + 시군구 '파주시')로 정확 좌표·학교코드·연면적 정보를 재조회한다. 본 좌표는 학교 시설 정보를 활용한 협력업체 동선·실측 일정 수립에 활용된다.

본 입찰공고 게시 확인 후 본 doc은 즉시 stage=bid·schema v2.2로 재생성한다. 그 시점에 실측 면적·공법·지역제한·마감일이 facts로 확정되면 pricing.공사비 분해을 -3 단계 공사비 재산출로 재산출(area-min ≈ 3000, area-max ≈ 4500, method 폴리우레아)한 뒤 적격심사 89.745% 정확 투찰 시나리오를 본문에 박는다. 지역제한이 본사와 불일치로 확정되면 recommendation을 no_go로 전환하되 후속 경기도교육청 산하 유사 발주 추적 큐에 본 건을 유지한다.

즉시 실행 액션 및 D-day 일정

최우선 액션(act-001)은 2026년 6월 15일까지 G2B 본 입찰공고 게시 확인을 완료하는 것이다. 사전규격번호 R26BD00222151 또는 '문산초 방수개선공사' 검색어로 입찰공고 페이지 진입을 일 1회 점검한다. 게시 확인 시 시방서·도면·물량내역서·과업지시서·입찰참가자격 항목 전체 다운로드 후 지역제한·시공능력평가액·면허·공사기간·예정가격 결정방법을 확인한다.

2순위 액션(act-002)은 5월 30일까지 파주교육지원청 재무과 전화 문의를 완료하는 것이다. 본 입찰공고 게시 예정일·현장설명회 일정·실측 가능 시점을 확인하고, 면허 보유·폴리우레아 시공 실적을 명시한다. 3순위(act-003)는 6월 15일까지 문산초등학교 정확 좌표 재확인을 완료(vworld 정방향 또는 NEIS 학교정보 API)하는 것이다.

부가 액션 1(act-004)은 6월 20일까지 적격심사 자체 점수 산출을 완료하는 것이다. 최근 3년 학교·교육시설 옥상방수 시공 실적(폴리우레아 시공 실적 별도 표기), 신용평가등급, 시공능력평가액, 방수기능사·건축시공기술사 등 기술자 보유 현황을 적격심사 세부기준 항목별로 정리하고 부족 항목 보강 계획을 수립한다. 부가 액션 2(act-005)는 6월 25일까지 폴리우레아 KS F 4922 적합 자재 공급원 최소 2~3곳 가격·납기 비교와 고압분사 장비 보유 여부 또는 분사 협력업체 단가 협의를 완료하는 것이다.

본 입찰공고 게시가 6월 15일까지 확인되지 않으면 본 doc의 conclusion을 monitor 상태로 유지하면서 경기도교육청 산하 유사 학교 방수공사 발주를 차기 추적 큐에 올린다. 게시 확인 후에는 24시간 내 stage=bid로 본 doc 재생성을 트리거한다.